Como fazer uma Simulação de Financiamento imobiliário? Guia Completo sobre Renda e FGTS

O que consideramos em uma simulação de financiamento? 

Em uma simulação de financiamento, consideramos vários fatores como: Renda bruta dos proponentes, dados de nascimento (Fundamental), estado civil, dependentes, e tempo de vinculo no FGTS (Mesmo que atualmente não esteja em regime CLT)

 Por que utilizamos a Renda Bruta em vez da liquida?

• Potencial de ganho real: A renda bruta reflete o valor total que o proponente recebe antes de quaisquer descontos obrigatórios, como INSS, imposto de renda ou outros encargos. Isso mostra o potencial máximo de renda e capacidade financeira, que é essencial para o banco avaliar o risco de concessão de crédito.
• Padronização e comparabilidade: A renda brutal é uma medida padronizada e abrangente entre diferentes clientes, independentemente das variações nos descontos pessoais ou benefícios. Isso facilita a avaliação uniforme dos perfis de crédito, sem subjetividades relacionadas a gastos ou deduções particulares. 
• Parcela compatível e limite de comprometimento: Os bancos estabelecem que a parcela do financiamento não compromete mais que 30% da renda bruta mensal. Esse percentual protege tanto o banco quanto o cliente, garantindo que o financiamento não ultrapasse a capacidade financeira máxima, mesmo considerando descontos futuros. 
• Seguro MIP e outros encargos: A renda bruta é usada para compor a parcela que inclui o seguro MIP (Morte e Invalidez Permanente), que é obrigatório e calculado considerando o perfil de risco do tomador, incluindo a idade (dado de nascimento). Como o seguro impacta diretamente no valor final da parcela, a renda bruta baliza todo o cálculo.

        Parece óbvio, más por que Data de nascimento e importante? 

• A data de nascimento é um dado fundamental em uma simulação de financiamento imobiliário porque influencia diretamente no prazo máximo permitido para quitação do financiamento e no cálculo dos custos, especialmente do seguro MIP (Morte e Invalidez Permanente)
• Prazo máximo do financiamento: Os bancos estabelecem que a última parcela do financiamento deve ser paga até o cliente completar 80 anos de idade. Por isso, quanto mais jovem para o proponente, maior será o prazo disponível para financiamento, possibilitando parcelas menores e diluídas ao longo do tempo. Já pessoas mais velhas têm prazos mais curtos, o que pode aumentar o valor das parcelas. 
• Cálculo dos seguros obrigatórios (MIP): O seguro MIP, que protege o banco e o cliente contra riscos como morte ou invalidez, tem seu valor calculado com base na idade do contratante. Quanto mais velho, maior o risco e, consequentemente, o custo do seguro embutido na parcela do financiamento. 
• Taxas de juros e análise de risco: A idade pode influenciar na avaliação de risco dos bancos, o que nem sempre impacta diretamente a taxa de juros, mas faz parte da análise global para concessão de crédito e condições de financiamento

Conta Tempo de Vinculo no FGTS, mesmo sem estar de carteira assinada? 

O tempo do FGTS conta na simulação de financiamento mesmo sem estar com a carteira assinada atualmente porque os bancos consideram todo o período do vínculo trabalhista, seja contínuo ou não, para avaliar o direito e o valor disponível no FGTS. Esse tempo influencia a possibilidade de utilização de recursos do FGTS para entrar como parte do pagamento, amortizar dívidas ou compensar a renda para aumentar o valor do financiamento aprovado. Essa análise amplia a capacidade de crédito do cliente, mesmo que ele não esteja atualmente trabalhando com carteira assinada. 

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